Mieterhöhung- zulässig?
Mieterhöhung-zulässig?
Seit vielen Jahren steigen die Mieten in Österreich in die Höhe. Vielleicht hat der Vermieter vor kurzem wieder mal deutlich die Miete angehoben und Sie fragen sich ob das überhaupt erlaubt ist.
Nicht alle vom Vermieter vorgenommenen Mieterhöhungen sind einfach so erlaubt. Es gibt strenge gesetzliche Vorgaben, die die Erhöhung des Mietzinses in Österreich regeln, weshalb wir uns im nächsten Beitrag mit den Grundlagen der erlaubten Mieterhöhung beschäftigen werden.
Grundvoraussetzungen einer Mieterhöhung
Wenn die Preise steigen, steigen auch die Mieten. Für Mietverträge, die dem Richtwertmietzins unterliegen, werden in der Regel alle zwei Jahre zum 1. April die Richtwerte an die allgemeine Inflation angepasst. Diese Anpassung ist immer erst dann vorgesehen, wenn der Verbraucherpreisindex über 5 Prozent ansteigt.
Voraussetzungen:
-Der Mietvertrag beinhaltet eine Wertsicherungsvereinbarung auch Indexklausel genannt.
-Bei Altbauwohnungen wenn der Mietvertrag nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurde, muss die Wohnung dem Richtwert unterliegen.
-Bei Altbauwohnungen wenn der Mietvertrag vor dem 01.03.1994 abgeschlossen wurde, muss die Wohnung dem Kategorierichtwert (A, B, C oder D) unterliegen.
Der Richtwert beschreibt allerdings nicht die maximal zulässige Miete, sondern ist Ausgangspunkt der Berechnung. Weiters müssen noch verschiedene Zuschläge, etwa der Lagezuschlag, und Abschläge müssen noch einberechnet werden, außerdem kommen die Betriebskosten dazu.
Wichtig: Wenn vorher zu wenig Miete bezahlt wurde, dürfen Mieterhöhungen nach dem MRG nicht rückwirkend verlangt werden.
Je nach Bundesland gelten andere Richtwerte für den zulässigen Mietzins pro Quadratmeter
Die Richtwerte werden nach Bundesländern aufgelistet, hier sind die aktuell gültigen Zahlen, die seit 1. April 2019 gelten:
Burgenland 5,30 Euro/Quadratmeter
Kärnten 6,80 Euro/Quadratmeter
Niederösterreich 5,96 Euro/Quadratmeter
Oberösterreich 6,29 Euro/Quadratmeter
Salzburg 8,03 Euro/Quadratmeter
Steiermark 8,02 Euro/Quadratmeter
Tirol 7,09 Euro/Quadratmeter
Vorarlberg 8,92 Euro/Quadratmeter
Wien 5,81 Euro/Quadratmeter
Um die Miete erhöhen zu können, muss der Vermieter mindestens 14 Tage vor der nächsten Mietzahlung dem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben senden. Danach hat der Mieter eine Frist von einem Monat um dagegen Einspruch zu erheben.
Welchen Frist gibt es bei Mieterhöhungen?
Um die Miete erhöhen zu können, muss der Vermieter mindestens 14 Tage vor der Fälligkeit der nächsten Mietzahlung, dem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben senden.
Laut österreichischem Mieterschutz hat der Mieter eine Überlegungsfrist, die ab Erhalt des Erhöhungsschreibens einen Monat
beträgt.
Ist die Miethöhe gemessen an der Indexmiete in Ordnung, kann er keinen Einspruch erheben, ansonsten kann er ein Sonderkündigungsrecht des MRG in Anspruch nehmen.
Wie werden Mieterhöhungen bei Neubauwohnungen geregelt?
Bei Neubauten oder Einfamilienhäusern (für die das MRG nur teilweise oder gar nicht gilt), sind sowohl die Miete als auch die Modalitäten der Erhöhung Vereinbarungssache zwischen Vermieter und Mieter.
Mieterhöhungen sind erlaubt wenn Moderniesierungsmaßnahmen gesetzt wurden. Allerdings sind die Hürden hoch und die Prozedur langwierig.
Der Vermieter hat die Wohnungsfenster austauschen lassen. Kann er mir einfach die Arbeiten verrechnen und in Folge meine Miete erhöhen?
Mieterhöhungen sind erlaubt, wenn Modernisierungsmaßnahmen gesetzt wurden. Dazu zählen bauliche Veränderungen, durch die Energie gespart werden kann, z.B. der Austausch von Fenstern oder eine neue Wärmedämmung. Auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, gelten als Modernisierung, wie z.B. der Einbau einer Küche/eines Badezimmers durch den Vermieter. Dasselbe gilt für Verbesserungen des allgemeinen Wohnverhältnisses, z.B. durch den Bau eines Lifts/Spielplatzes.
Die Hürden dafür sind jedoch hoch und die Prozedur langwierig. Aufgrund derartiger Erhaltungs- bzw. Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Mieten grundsätzlich nur nach Durchführungen eines Mietzinsanhebungsverfahrens bei der Schlichtungsstelle (MA50) oder dem Gericht erhöhen.
Im Verfahren wird geprüft, ob die Arbeiten notwendig sind, ihre Kosten angemessen berechnet und ob diese nicht aus der Mietzinsreserve und den Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre gedeckt werden können. Nur wenn das der Fall ist, darf der Vermieter nach umfangreichen Moderniesierungsarbeiten die Miete erhöhen. Im Verfahren haben die Mieter Parteistellung und müssen zu den Verhandlungen geladen werden.
Wenn aber Vermieter und Mieter außerhalb dieses Schlichtungsverfahrens zu einer Einigung über eine Mieterhöhung kommen, ist dies auch erlaubt. Allerdings ist der Vermieter einer Wohnung, die ins Mietrechtsgesetzt fällt, verpflichtet, allgemeine Teile auf eigene Kosten instand zu halten, er darf diese nicht auf die Mieter umlegen.
Darf nach Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Ihr Wohnhaus hat einen neuen Eigentümer erhalten, der Ihnen eine Vereinbarung zukommen lässt, in welchem die Miete angehoben wird.
Ist das zulässig? Wenn ich nicht unterschreibe, kann ich meine Wohnung verlieren?
Die Mieterhöhung ist bei Eigentümerwechsel nur zulässig wenn das zuständige Gericht zustimmt. Ansonsten ist die Mieterhöhung nicht zulässig und Sie müssen die Vereinbarung nicht unterschreiben.
Übernehmen Ehepartner oder minderjährige Kinder die Mietrechte, darf der Vermieter die Vorschreibung nicht erhöhen.
Darf die Miete erhöht werden, wenn Kinder oder Partner den Vertrag übernehmen?
Wer unter welchen Umständen in einen bestehenden Vertrag eintreten darf, ist im Mietrechtsgesetz geregelt. Übernehmen Ehepartner oder minderjährige Kinder die Mietrechte, darf der Vermieter die Vorschreibung nicht erhöhen.
Jedoch besteht für alle anderen eine Ausnahme: War die Miete bisher niedriger als der aktuelle Kategorie-A-Mietzins – das sind derzeit 3,60 Euro netto pro Quadratmeter – darf der Vermieter maximal auf diese Grenze anheben.
Wichtig:Lassen Sie sich vor der Wohnungsübernahme unbedingt von einem Rechtsanwalt beraten.
Nachdem Sie ein Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, ist ihre nächste Station der Rechtsanwalt, welcher das Schreiben mitsamt Mietvertrag überprüft.
Ich habe ein Mieterhöhungsschreiben erhalten. Was kann ich jetzt machen?
Da Sie ab Erhalt des Schreibens eine Frist von einem Monat Bedenkzeit haben, haben Sie genügend Zeit um einen Rechtsanwalt aufzusuchen.
Dieser kann ihre Mieterhöhung und Mietvertrag überprüfen und danach die richtige Auskunft für die nächsten Schritte erteilen.
Kontakt
Wir überprüfen ihren Mietvertrag gratis und prüfen nach, ob die Mietzinserhöhung richtig ist": per WhatsApp einfach an meine Nummer 06507283562
Bei Kontaktaufnahme per Formular bitten wir Sie,
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Dadurch können wir Sie schnell und zügig unterstützen.
Sollten Sie Fragen haben wegen ihrer Mietvertragskündigung und ob diese zulässig ist, nähere Infos hier.
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