Virus Corona / COVID: ¿Tengo que seguir pagando mi alquiler?
Virus Corona / COVID: El alquiler para negocios debe
ya no se paga!
A partir del lunes 16 de marzo de 2020, numerosos comercios y salas de eventos tendrán que estar cerrados. Para decirlo suavemente: un desastre absoluto para los empresarios en Austria. La primera preocupación son los costos fijos: ¿Cómo puedo sobrevivir los próximos meses si todavía tengo que asumir los costos fijos? ¿Se suspenderá o al menos se reducirá el pago del alquiler en caso de cierres debido a enfermedades como Corona o COVID? Entonces: ¿Menos alquiler o pérdida de alquiler debido a Corona? ¿Qué es exactamente lo que tengo que hacer y prestar atención?
En general: el propietario tiene que cuidar la usabilidad
En general, el arrendador es responsable de garantizar que la propiedad de alquiler se pueda usar y sea utilizable.
Esto significa que el propietario debe asegurarse de que el "hardware" funcione: en una propiedad de alquiler, esto se aplica al cableado eléctrico, los accesorios y otros equipos esenciales.
Si un inmueble alquilado no es utilizable, el derecho del arrendador al pago de la renta caduca según la regla general. El arrendador primero debe producir el objeto de alquiler de tal manera que pueda ser utilizado para el propósito convenido.
Regla de excepción en caso de guerra, estados de excepción y epidemias
Lo que se aplica al "hardware" también se aplica a la inversa al "software", es decir, a los requisitos legales para el funcionamiento de la empresa.
Por supuesto, ningún arrendador puede arrendar un espacio comercial al arrendatario si el local solo se puede utilizar con fines residenciales de acuerdo con la dedicación aplicable del edificio. O si no se respetan las normas contra incendios.
Aquí el arrendador está obligado a actuar ya establecer la condición lícita.
Surge una particularidad en los casos de guerra, estados de excepción y epidemias: Aquí el propietario también está en riesgo; el inquilino ya no tiene que pagar el alquiler.
Sin embargo, el arrendatario no tiene derecho a exigir que se restablezca la condición contractual.
El arrendatario puede estar obligado a comunicar inmediatamente estas circunstancias al arrendador. Sin embargo, opinamos que debido a la cobertura mediática de Corona / COVID19, todos ya saben que los locales comerciales están inutilizables. Por lo tanto, no se requiere una notificación adicional. Sin embargo, ¡aún debes hacer esto para tener todas las cartas en tu mano!
La ley dice en detalle:
Casos y condiciones de renuncia de intereses.
§ 1104. Si la cosa traída a la existencia no pudiere ser usada o usada en modo alguno por circunstancias extraordinarias, tales como incendio, guerra o epidemia, grandes inundaciones, tempestades, o por falla total, el arrendador no está obligado a restituirla, pero no hay Renta o arrendamiento por pagar.
§ 1105. Si el arrendatario retiene el uso limitado de la cosa alquilada a pesar de tal coincidencia, también renuncia a una parte proporcional de la renta. El arrendatario tiene derecho a la renuncia a la renta si, por coincidencias extraordinarias, el uso del inmueble, que sólo está arrendado por un año, ha disminuido en más de la mitad de la renta habitual. El arrendador está obligado a remitir la renta que falte como consecuencia de esta disminución.
§ 1106. Ha asumido el arrendatario todos los riesgos indefinidamente; esto incluye solo daños por fuego y agua y tormentas. Otras desgracias extraordinarias no vienen a su riesgo. Sin embargo, si acepta expresamente soportar también todas las demás desgracias extraordinarias; por lo que aún no se asume que él también quiere ser responsable por la pérdida accidental de la totalidad de la propiedad arrendada.
§ 1107. Si se impide el uso o goce de la cosa no por su daño u otra inutilidad, sino por obstáculo o accidente que sobrevino al arrendatario, o si los frutos ya estaban separados del suelo al tiempo del daño , el evento adverso recae en el inquilino solo a la carga. Todavía tiene que pagar los intereses. No obstante, el arrendatario debe tener en cuenta el esfuerzo ahorrado y las ventajas que obtiene de otros usos del inventario.
§ 1108. Si el arrendatario reclama la remisión de todo o parte de la renta por contrato o por ley; debe informar el accidente al arrendador sin pérdida de tiempo, y si el hecho no se conoce en el país, debe hacerlo investigar en la corte, o por lo menos por dos hombres informados; sin esta cautela no será oído.
Por lo tanto, la compensación legal es mutuamente justa ycrea un equilibrio, que hace justicia a la típica regla de asunción de riesgos en un arrendamiento.
PERO: ¡El contrato debe ser revisado!
Sin embargo, estas normas legales son puramente discrecionales, es decir: Las partes pueden desviarse de estas normas por consentimiento mutuo. ¡Este suele ser el caso de los contratos de arrendamiento!
Los contratos en los centros comerciales también suelen contener cláusulas especialmente problemáticas, que podrían dificultar la reducción del alquiler.
Entonces: ¡presta atención al contrato!
En resumen, las normas legales prevén una reducción de la renta o incluso una renuncia total a la renta. Pero: Hay que prestar atención a las normas contractuales.
Esto puede diferir de un caso a otro. Dado que, por supuesto, no existe jurisprudencia sobre reducciones de alquiler en caso de epidemias, es recomendable consultar a un abogado.
Por cierto: ¡Hay muchas posibilidades de que se pueda recuperar la mitad del alquiler de marzo de 2020!
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